|
|
|
{{saudacao | Bom te ver por aqui.}} {{saudacao_nome | }}
|
|
| {{subiu_orn | }} |
{{subiu_num | }} |
{{subiu_orn | }} |
{{subiu_caps | }}
{{subiu_linha | }}
|
|
O banco que assina a escritura da casa em Tulum
Na faixa de 50 km da costa mexicana, o estrangeiro só compra imóvel por um fideicomisso de banco com prazo de 50 anos, renovável.
|
Ruínas de Tulum sobre o mar do Caribe
|
| ▼ |
| |
|
A 20 graus e 12 minutos de latitude norte, do alto do penhasco de 12 metros onde os maias ergueram o Castillo de Tulum, se vê uma faixa de areia branca e, logo depois, o Caribe em três tons de azul. Para o norte, a costa segue reta por 130 quilômetros até as torres de hotel de Cancún.
Toda essa paisagem, e mais 50 quilômetros de terra para dentro, está numa área que a Constituição mexicana chama de zona restringida (zona restrita). Ali, o estrangeiro não pode ter imóvel no próprio nome.
A regra está no artigo 27 da Constituição de 1917, escrita depois da Revolução Mexicana. O texto proíbe o estrangeiro de ter o domínio direto (a propriedade plena, registrada no nome do dono) de terras e águas numa faixa de 100 quilômetros ao longo das fronteiras e de 50 quilômetros ao longo das praias.
O desenho vem da memória de 1848. Naquele ano, pelo Tratado de Guadalupe Hidalgo, o México entregou aos Estados Unidos o território que hoje forma Califórnia, Nevada, Utah e boa parte do Arizona e do Novo México. Colonos estrangeiros tinham se instalado no Texas e depois pediram a separação. A Constituinte quis evitar que a história se repetisse nas costas e nas fronteiras.
O turismo, décadas mais tarde, trombou com a regra. Cancún nasceu como projeto do governo federal no começo dos anos 1970, e os compradores americanos e canadenses chegaram junto. A saída veio em lei: o fideicomisso, um contrato em que um banco mexicano fica com o título do imóvel e o estrangeiro recebe todos os direitos de uso.
A Ley de Inversión Extranjera (Lei de Investimento Estrangeiro), de 1993, fixou o prazo atual de 50 anos, renovável a pedido do beneficiário. O estrangeiro mora, aluga, reforma, vende e deixa de herança. Só não aparece como dono no registro público.
Na prática, o contrato vira uma escritura com um intermediário fixo. O nome do banco fica na matrícula do imóvel, e o nome do estrangeiro fica no contrato que o banco guarda.
Para o brasileiro que olha um apartamento em Tulum como reserva em dólar, a compra existe, mas passa por um banco, uma licença federal e um tabelião. Como funciona o contrato e o que ele protege vêm no Painel da Semana.
Continue lendo ↓
|
|
|
|
I Painel da Semana
I, O que a Constituição fecha e o banco abre
|
|
No fideicomisso, o banco é o fiduciário (quem guarda o título), o comprador estrangeiro é o fideicomisario (o beneficiário que usa o imóvel) e o vendedor é o fideicomitente (quem entrega o imóvel ao contrato). Os três assinam a mesma escritura diante de um notário público mexicano.
O notário no México tem peso maior do que o tabelião brasileiro. Ele é advogado com nomeação estadual, confere a cadeia de donos, calcula os impostos da transmissão e registra a operação no Registro Público da Propriedade do estado.
Antes da escritura, o banco pede uma licença à SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores, o ministério das Relações Exteriores do México). Sem essa licença, nenhum banco aceita o contrato e nenhum notário assina a transferência.
O banco não pode vender, hipotecar nem alugar o imóvel por conta própria. O contrato dá a ele uma única função: segurar o título e seguir as instruções do beneficiário. Se o banco quebra, o patrimônio do fideicomisso fica separado do balanço dele e passa para outra instituição.
O DIREITO DE USO POR INTEIRO
O beneficiário pode alugar por temporada, morar o ano todo, derrubar e reconstruir. Na venda, ele não precisa desfazer o contrato: cede os direitos de fideicomisario ao comprador seguinte, que herda o prazo que falta ou abre um contrato novo de 50 anos.
A herança também fica resolvida dentro do contrato. O comprador nomeia beneficiários substitutos, e na morte do titular os direitos passam a eles sem inventário no México, com a apresentação da certidão de óbito ao banco.
|
O banco segura o papel; quem decide sobre o imóvel, do aluguel à venda, é o estrangeiro que pagou por ele.
|
Há uma segunda via, mais estreita. Uma empresa mexicana com sócio estrangeiro pode comprar imóvel na zona restrita no próprio nome, desde que o uso seja comercial: hotel, loja, escritório, lote para incorporação. Para casa de moradia, a lei manda passar pelo fideicomisso.
Fora da zona restrita, em Guadalajara, Mérida ou na Cidade do México, o estrangeiro compra direto no próprio nome. Basta assinar com a SRE a Cláusula Calvo, o compromisso de se tratar como mexicano naquele bem e não pedir proteção do próprio governo em caso de disputa.
|
|
|
|
|
II Análise de Oportunidade
II, Quanto custa morar em nome de um banco
|
|
A conta do fideicomisso começa antes da chave. O comprador paga a licença da SRE, a taxa de abertura cobrada pelo banco e uma anuidade de administração, todas fixadas no contrato de cada instituição. Vale pedir as três cotações por escrito a mais de um banco antes de escolher.
Depois vêm os custos da transmissão, que o notário calcula e recolhe. O principal é o ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, o imposto municipal sobre a compra de imóvel), com alíquota definida por cada município de Quintana Roo. Somam-se os honorários do notário e o registro público.
O IMPOSTO QUE CAI NA VENDA
Quando o estrangeiro vende, o México cobra imposto de renda sobre o ganho de capital, retido pelo notário na escritura. O cálculo desconta o preço de compra corrigido pela inflação e as melhorias com nota fiscal mexicana; reforma paga sem fatura (a nota fiscal eletrônica do México) não entra no desconto.
|
Toda reforma da casa no México precisa de fatura: sem ela, o ganho tributável na venda fica maior.
|
A lógica por trás da cobrança e da licença está escrita na abertura do artigo 27, o mesmo que criou a zona restrita. O texto põe a nação acima de qualquer dono particular:
|
“A propriedade das terras e águas compreendidas dentro dos limites do território nacional corresponde originariamente à Nação.” (Constituição Política dos Estados Unidos Mexicanos, artigo 27, 1917)
|
Por esse desenho, o Estado mexicano se vê como dono original de todo o solo e decide quem pode receber o título. O fideicomisso é a resposta que o próprio Estado criou para deixar o estrangeiro entrar sem ceder o título.
A TERRA QUE NINGUÉM PODE VENDER
O risco maior em Tulum fica fora do contrato. Parte das terras da região é ejido, a propriedade coletiva de comunidades camponesas criada pela reforma agrária do século 20. Terra ejidal só pode ser vendida depois de passar por um processo de conversão em propriedade privada, com título registrado.
Um lote ejidal anunciado barato, com contrato de cessão assinado só entre particulares, não entra em fideicomisso nenhum: o banco e o notário recusam a operação. Quem paga por ele compra uma promessa sem título. Se a comunidade ejidal contestar a venda depois, o comprador estrangeiro não tem escritura para mostrar ao juiz e entra na disputa como simples credor do vendedor.
|
| |
|
