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O veto do Canadá ao estrangeiro que compra casa na cidade
Desde janeiro de 2023, quem não mora no Canadá não compra imóvel residencial nas regiões metropolitanas, e o prazo foi esticado até 2027.
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Condomínios de Toronto vistos da CN Tower
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A 43 graus e 39 minutos de latitude norte, do mirante envidraçado da CN Tower, a 447 metros de altura, se enxerga Toronto inteira. Embaixo ficam as torres de condomínio da beira do lago Ontário; atrás delas, bairros de casas geminadas avançam por dezenas de quilômetros até sumir no horizonte.
Desde 1 de janeiro de 2023, quase tudo que aparece daquela janela está fora do alcance de um comprador estrangeiro. Nessa data entrou em vigor a Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (Lei de Proibição da Compra de Imóvel Residencial por Não Canadenses), aprovada pelo Parlamento em junho de 2022 dentro do pacote do orçamento federal.
O alcance é amplo. Quem não tem cidadania canadense, não tem residência permanente e não cabe numa das exceções da lei fica impedido de comprar imóvel residencial dentro das regiões metropolitanas do país. Entram Toronto, Vancouver, Montreal, Calgary e Ottawa, e também as cidades médias que o Statistics Canada, o instituto oficial de estatística, classifica como aglomerações urbanas.
A lei nasceu com prazo de dois anos e ia expirar em 1 de janeiro de 2025. Em 4 de fevereiro de 2024, a ministra das Finanças, Chrystia Freeland, anunciou a prorrogação até 1 de janeiro de 2027, com o argumento de que as casas existentes deviam ficar com as famílias que moram no país.
O pano de fundo era o preço. O índice de preços da Canadian Real Estate Association, a associação nacional dos corretores, mostrou a casa canadense disparando durante a pandemia, e o governo apontou o dinheiro estrangeiro parado em imóvel como um dos combustíveis da alta.
Para o brasileiro que planejava um apartamento em Toronto como reserva em dólar canadense, a porta principal fechou. Quem compra mesmo assim paga multa de até 10.000 dólares canadenses, e um tribunal pode mandar vender o imóvel. O corretor ou o advogado que ajuda conscientemente na operação leva a mesma multa.
A lei, porém, tem desenho estreito, e as frestas ficaram mais largas depois de uma emenda de março de 2023. O que ela proíbe, quem escapa e que pedaço do mapa segue aberto vêm no Painel da Semana.
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I Painel da Semana
I, O que o veto alcança e o que escapa
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O que a lei canadense proíbe ao estrangeiro, quem escapa dela e onde o mapa segue aberto.
Para a lei, imóvel residencial é o prédio com até 3 unidades de moradia: a casa, o sobrado, o duplex e o triplex, além do apartamento em condomínio, o condo (a unidade de dono individual num prédio de vários donos). Dentro das regiões metropolitanas, comprar qualquer um deles ficou vetado ao estrangeiro.
O recorte geográfico vem do censo de 2021. A lei usa dois desenhos do Statistics Canada: a região metropolitana, com núcleo urbano de pelo menos 100.000 moradores, e a aglomeração urbana, com núcleo de pelo menos 10.000. Fora desses contornos, a compra segue livre.
O veto também alcança empresas. Uma companhia aberta no Canadá, mas controlada por estrangeiros, conta como não canadense para a lei. Sem essa cláusula, bastaria registrar uma empresa local para comprar a casa em nome dela.
Há quatro grupos de exceção para pessoa física. Refugiados e diplomatas ficam fora do veto. O estrangeiro casado com cidadão ou residente permanente pode comprar junto com o cônjuge. O trabalhador com visto de trabalho válido por pelo menos 183 dias na data da compra pode levar um imóvel. O estudante pode comprar se morou no país 244 dias em cada um dos 5 anos anteriores, com teto de 500.000 dólares canadenses.
AS FRESTAS DA EMENDA
Em 27 de março de 2023, o governo publicou uma emenda ao regulamento depois de reclamações de construtoras e bancos. Três pontos mudaram.
O terreno vazio saiu da proibição: o estrangeiro voltou a poder comprar lote residencial sem casa, inclusive para construir. A compra feita com o objetivo de erguer novas moradias ficou liberada. E o controle estrangeiro que torna uma empresa "não canadense" subiu de 3% para 10% do capital, o que destravou fundos e companhias de capital aberto com sócios de fora.
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O veto mira a casa pronta na cidade grande; o prédio com 4 unidades ou mais, o terreno e o interior seguem abertos.
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Quem fiscaliza é a CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation, a agência federal de habitação), que publica as regras e as perguntas frequentes no próprio site. A multa recai sobre o comprador e sobre quem o ajudou sabendo da proibição.
O veto também não olha para trás. O estrangeiro que já tinha casa em Vancouver antes de 2023 continua dono e pode vender quando quiser. Herança, partilha de divórcio e separação de bens ficam fora da lei, porque nenhuma delas é compra.
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II Análise de Oportunidade
II, As 3 portas que seguiram abertas
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A primeira porta fica no mapa. Cidades pequenas, chalés de lago e propriedades rurais fora das regiões metropolitanas e das aglomerações urbanas não entram no veto. O comprador perde liquidez, porque o imóvel do interior demora mais a vender, e ganha acesso legal ao mercado.
A segunda porta é o prédio de 4 unidades ou mais. O fourplex (prédio pequeno com 4 apartamentos) e os edifícios de renda maiores ficaram fora da definição de imóvel residencial, mesmo dentro de Toronto ou Vancouver. É o terreno do investidor que compra para alugar, com financiamento mais caro e entrada maior, porque os bancos canadenses tratam o não residente como risco mais alto.
A terceira porta nem passa pelo cartório. Os REITs (fundos imobiliários listados em bolsa) da TSX, a bolsa de Toronto, possuem prédios de apartamentos, shoppings e galpões em todo o país. Comprar cotas deles é comprar papel, e a lei não alcança papel.
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Os senhores de terra, como todos os outros homens, gostam de colher onde nunca semearam. (Adam Smith, A Riqueza das Nações, 1776)
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O governo canadense usou a mesma desconfiança contra o dono ausente. Daí cada porta aberta vem com um pedágio, cobrado por camadas de imposto que existiam antes do veto e continuam valendo.
O PEDÁGIO DE CADA PORTA
Na Colúmbia Britânica, província de Vancouver, o estrangeiro paga um imposto extra sobre a transmissão do imóvel, criado em 2016 com alíquota de 15% e elevado a 20% em 2018, nas regiões de Vancouver, Victoria, Kelowna e Nanaimo. Em Ontário, o NRST (Non-Resident Speculation Tax, o imposto sobre especulação do não residente) cobra 25% do preço em toda a província desde outubro de 2022.
O detalhe que pesa na segunda porta: o NRST de Ontário pega imóveis com até 6 unidades. O fourplex de Toronto está livre do veto federal, mas paga os 25% provinciais. Só o prédio de 7 unidades ou mais escapa das duas camadas.
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A porta aberta cobra pedágio: em Ontário, o imposto provincial come um quarto do preço antes do primeiro aluguel.
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Há ainda o UHT (Underused Housing Tax, o imposto sobre moradia subutilizada), federal, que cobra 1% ao ano do valor do imóvel residencial de estrangeiro não residente que fica vazio ou mal ocupado. A terceira porta, a dos REITs, escapa dessas camadas e sofre só a retenção de imposto na fonte sobre os rendimentos, de 25% pela regra geral canadense para não residentes.
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